Jak odebrać gotowe mieszkanie od dewelopera lub spółdzielni?

Czyli jak ją przeżyć i nie oszaleć. Krok po kroku.

Odbiór za dnia

1. Podstawowa zasada - nie rób nic w pośpiechu. Nie pozwól się poganiać przedstawicielowi developera czy spółdzielni.

2. Na odbiór umów się, gdy jest jasno. To o tyle ważne, że prawdopodobnie w budynku nie będzie jeszcze podłączone światło. Zresztą przy świetle elektrycznym gorzej widać, np. nierówności tynków i podłoża.

3. Najlepiej zatrudnij inspektora nadzoru budowlanego.

Zapłacisz mu ok. 200-400 zł.

4. Jeśli mieszkanie chcesz odbierać sam weź:

•  miarkę (kilkumetrową np. składaną pięciometrową),

•  poziomnicę (minimum metrową),

•  stalowy kątownik - sprawdzić nim możesz, czy wszystkie kąty w mieszkaniu (domu) są proste.

•  projekt mieszkania i umowę. Na projekcie masz schemat wszystkich instalacji. Będziesz widział, gdzie powinieneś mieć gniazdka elektryczne, gdzie powinny być podłączenia pod wannę, sedes, zlew itp. Umowa przyda ci się też do sprawdzenia, czy deweloper (spółdzielnia) do budowy i wykończenia mieszkania zastosował te materiały, które były w umowie, np. czy zamontowano zgodnie z obietnicą drewniane okna i położono gres na balkonie.

Mierz i licz

1. Niezależnie, czy odbierasz lokal w stanie surowym zamkniętym czy pod klucz zmierz, dokładnie czy mieszkanie (dom) ma taką powierzchnię, jaką wpisano w umowie przedwstępnej czy docelowej przenoszącej własność nieruchomości(patrz ramka).

2. Zawsze starannie obejrzyj:

•  Ściany. Muszą być proste. Na tynku nie może być widać żadnych nierówności ani pęcherzy powietrza.

Ostukaj tynk, by sprawdzić, czy przypadkiem nie odchodzi. UWAGA! Zarysowanie tynku na połączeniach ścian świadczy o nieodpowiednim połączeniu (zakotwieniu) ściany działowej z nośną.

Najczęstsze wady - ściana jest grubiej otynkowana w narożach oraz na stykach ścian ze sobą lub ścian z sufitem.

•  Podłoga. Ma być równa i pozioma. W pokojach i kuchni powinieneś mieć przy ścianie wąską szczelinę. Jest to tzw. dylatacja, która pozwala swobodnie „pracować” podłodze.

Najczęstsze wady - więcej wylewki jest przy ścianach i w narożnikach. Utrudnia to prawidłowe położenie terakoty, wykładziny czy parkietu.

•  Okna i drzwi balkonowe. Okna powinny się łatwo otwierać i zamykać. Nie mogą trzeć o ościeżnice - mają chodzić miękko i płynnie. Szyby nie powinny być porysowane ani pęknięte. Ramy okien muszą być czyste, tj. bez żadnych śladów farby.

Najczęstsze wady: okna źle osadzone, a przez to często nieszczelne.

•  Drzwi zewnętrzne i wewnętrzne. Powinny łatwo się otwierać i zamykać. Sprawdź, czy nie są porysowane ani poobijane.

Wsuń pasek papieru pakowego o szerokości 2 cm w dowolne miejsce między ościeżnicę i skrzydło i spróbuj go wyciągnąć po zamknięciu drzwi. Jeśli wyciągniesz cały pasek, to znak, że są one nieszczelne.

Najczęstsze wady: drzwi są porysowane, ciężko się otwierają.

•  Prąd. Sprawdź, czy jest. Będziesz do tego potrzebował kilku (w zależności od liczby źródeł światła) zestawów typu oprawka plus żarówka. Po podłączeniu oprawek do drutów wystających z sufitu i ścian wkręć żarówki i zapal naraz wszystkie światła. Jeśli będą migać albo nie zaświecą się, oznacza to, że deweloper (spółdzielnia) muszą poprawić instalację.

UWAGA! Prąd w kontaktach sprawdzisz za pomocą specjalnego śrubokręta zwanego próbnikiem (śrubokręt z lampką, która pali się, jeśli w gniazdku jest prąd, można go dostać w każdym hipermarkecie budowlanym).

•  Woda. Sprawdź, czy podprowadzono wszystkie dopływy i odpływy wody, które są zaznaczone na planie mieszkania. Zobacz, czy został podprowadzony dopływ i odpływ wody do pralki (zmywarki).

•  Garaż. Sprawdź, czy dostałeś to miejsce garażowe, które jest zaznaczone w załączniku do umowy, i czy ma takie wymiary jak zapisane w umowie.

•  Piwnica. Zmierz ją dokładnie, sprawdzając, czy ma taką powierzchnię jak obiecana w umowie.

3. Jeśli mieszkanie (dom) odbierasz w stanie pod klucz, zwróć też uwagę na:

•  Glazurę i terakotę. Opukaj płytki. Głuchy odgłos oznacza, że w tym miejscu płytki nie przylegają dobrze do ściany.

•  Biały montaż (sedes, umywalka, wanna). Obejrzyj dokładnie sedes, sprawdzając, czy jest dobrze umocowany. Zwróć uwagę, czy wanna, umywalka jest podłączona i czy przypadkiem nie są uszkodzone (zarysowane, obtłuczone).

Pamiętaj o protokole

Protokół odbioru to kilka kartek papieru, na których oświadczasz, że przyjmujesz mieszkanie (dom) w stanie zgodnym z umową przedwstępną i że dostałeś klucze.

UWAGA! Wpisujesz doń wszystkie stwierdzone niedoróbki.

Deweloper (spółdzielnia) musi określić w protokole, w jakim terminie podejmuje się usunąć usterki.

Jeśli lokal ma wady uniemożliwiające lub w znaczący sposób utrudniające korzystanie z niego (np. niesprawne instalacje, nieszczelny dach itp.), nie podpisuj protokołu, aż do momentu, gdy wszelkie fuszerki zostaną naprawione.

Walcz rękojmią

Podpisanie protokołu odbioru nie oznacza tego, że nie będziesz mógł już zgłaszać wad i usterek (często ujawniają się one dopiero po upływie kilku lub kilkunastu miesięcy).

1. Zgodnie bowiem z przepisami kodeksu cywilnego wykonawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne obiektu.

Rękojmia przysługuje z mocy prawa zawsze i każdemu i nie musi być zapisana w umowie przedwstępnej czy docelowej prznoszącej już własność, choć oczywiście lepiej to zrobić.

Zgodnie z art. 556 par.1 kodeksu cywilnego rękojmi możesz się domagać np. gdy:

•  „mieszkanie ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy”,

Chodzi tutaj o sytuację, gdy dom (mieszkanie) nie spełnia swoich funkcji. Mówiąc po ludzku miał się nadawać do mieszkania , a się nie nadaje, bo np. budynek grozi zawaleniem albo ma dach tak nieszczelny, że deszcz kapie ci na głowę.

•  „rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego”.

Deweloper (spółdzielnia) deklarował, np. że dom będzie ogrodzony murem z kamienia, a jest siatką, miał być widok na park a z okien widać parking, mieszkanie miało być wykończone włoskimi płytkami a jest polskimi itp.

•  „rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (niekompletnym)”.

Innymi słowy w mieszkaniu (domu) brakuje jakichś elementów. Na przykład w umowie było zapisane, że będziesz miał antresolę, a jej nie ma, miały być wstawione okna, a są tylko puste dziury, miał być gres na balkonie, a jest goły beton.

UWAGA! Na mieszkanie (dom) kupione od dewelopera (spółdzielni) lub zbudowane przez tzw. generalnego wykonawcę przysługuje ci (od daty odbioru budynku) trzyletnia rękojmia. Obejmuje ona jednak konstrukcję budynku.

Natomiast na wykończenie mieszkania (np. ułożenie płytek w łazience czy parkietu w pokoju) przysługuje ci tylko przez rok (od daty wykonania usługi).

2. Naprawy usterek zawsze domagaj się pisemnie. Będziesz miał wtedy dowód w przypadku ewentualnego sporu z deweloperem (spółdzielnią) w sądzie.

3. Jeżeli wada ma "charakter istotny", tzn. lokal jest tak spartolony, że nie da się w nim mieszkać (np. ściany się rozchodzą), żądaj wymiany mieszkania na nowe. Możesz też odstąpić od umowy i domagać się zwrotu wypłaconych pieniędzy.

W przypadku wad istotnych domagaj się ich usunięcia w okresie 14-30 dni. NA JAKIEJ PODSTAWIE

4. W przypadku "wady nieistotnej" musisz wyznaczyć wykonawcy termin (7-14 dni), w jakim powinien wadę usunąć. Po jego upływie wolno ci nie przyjąć naprawy.

UWAGA! Nie możesz odstąpić od umowy, lecz jedynie żądać od wykonawcy obniżenia wynagrodzenia. Gdy nie jesteś w stanie dogadać się z fachowcem, czy wada jest istotna, czy nie - sprawę rozstrzygnie sąd cywilny.

Domagaj się gwarancji

Oprócz rękojmi i zgodności towaru z umową wykonawca, deweloper (spółdzielnia), producent może dać na swoje prace (produkty) gwarancję.

UWAGA! Gwarancja jest dobrowolna i jako taka musi być zapisana w umowie. Bez tego nie będziesz się mógł domagać jej wykonania.

Gwarancja to obietnica, że jeżeli w czasie określonym w umowie (o długości gwarancji decyduje producent, zazwyczaj jest to rok) okaże się, że coś jest nie tak, to producent, sprzedający czy wykonawca dokona naprawy lub wymiany towaru na swój koszt.

Możesz się domagać jednocześnie i rękojmi i gwarancji.

Żródło: porady.domiporta.pl